근생빌라 는 수도권 주택의 공급이 부족하여 기존의 낡은 집들을 허물고 경쟁적으로 다세대주택(빌라)을 짓던 시기에 일부 비양심적인 업자들이 수익율을 높이고 규제를 피해가기 위해 경쟁적으로 짓기 시작했습니다. 근생빌라는 신축중이거나 신축건물 일때는 실내만 둘러봐서는 쉽게 구별이 어렵습니다.
보통의 경우 근생빌라인지 모르고 구입하는 경우도 있는데 시세보다 저렴하고 전세주지 않고 소유자가 직접 거주하는 경우에는 단속에 걸릴 위험이 별로 없기 때문에 근생빌라인지 알면서도 구입하는 경우도 있습니다.
이번 포스팅에서는 근생빌라가 무었인지, 왜 이런 건물이 생기는지 ,이런 집( ? ) 을 쉽게 알아보는 방법 등에 대해 살펴 보겠습니다.
근생빌라 핵심정리
부대비용은? 담보대출은?
전세자금 대출은 나오는가?
건물의 주차장은 부족하지 않는가 ?
"건축물대장" 반드시 확인 !!!
근생빌라 란 ?
근생빌라 = 근린생활시설 ( 상업용도 ) + 빌라 ( 다세대 주택 ) , 즉 건물의 일부를 근린생활시설(상가)로 허가를 받아 준공을 한후 주거시설로 용도 변경하여 분양하는 다세대 주택.
근생빌라 와 일반주택의 비교
| 구분 | 근생빌라 | 일반주택 |
| 대출 | 대출규제 완화 | 대출규제 강화 |
| 취득세 | 취득세 4.6 % 통일 | 취득세(주택수에 따라 변동) |
| 양도세 | 주택수 미포함 양도세감면 | 양도세중과(다주택자) |
근생빌라를 짓는 이유
근생시설은 층수 제한을 받지 않으므로 입지가 좋은 곳에 더 많은 세대수를 분양할수 있음.
근생시설의 경우 일반 주택보다 주차장 설치 기준이 완화되어 좁은 면적에 주택을 짓기 유리함.
주변시세 보다 싸게 분양하면 분양이 잘되고 적발 만 안되면 생활에 큰 문제는 없으므로 분양함.
서울시 주차장 설치 기준
공동주택 : 전용 30~60m2이하는 세대당0.8대 ,
근린생활시설 : 시설면적 134m2당 1대
근생빌라 확인법
외관상 주변 다세대 주택보다 층수가 높을 경우 근생빌라일 확율이 높음.
신축 분양시 층수만 다르고 ( 예를 들어 5층, 2층 ) 같은 평형인데 유독 분양가가 저렴할 경우
등기부등본 확인, 건축물 대장을 반드시 확인하여 각 층별 건축물의 용도 파악.
신축빌라 계약시 빌라 분양 상담사의 말만 믿지 말고 주변 공인 중개사에게 복수로 문의하여 체크
건축물 대장확인 방법
정부 24 사이트 접속후 건축물대장 열람
부동산 종합증명서를 통한 상세 내용 파악
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근생빌라 단점
주차장이 부족.
정상적인 주택담보대출은 불가
임차인이 제 1금융권 전세자금 대출 불가
임차인이 월세 세액공제 받을수 없음.
취득세 (4.6 %)와 제산세를 주거시설에 비해 많이 납부함.
1세대1주택 양도소득세 비과세 혜택 없음.
상업용도로 시공이 이루어진 경우가 많아 목재나 합판등으로 가벽을 만들어 단열이나 방음에 취약함.
근생빌라에 전세로 들어갔는데 나중에 경매에 넘어가면 어떻게 되나요?
근생빌라의 경우 용도상 근린생활시설( 상가 )로 분류됩니다.
그러나 불법으로 개조하여 주택으로 사용하여도 정상적인 전입신고는 가능합니다.
또한, 대항력과 확정일자만 갖춘다면 주택임대차보호법상 보호를 받을수 있습니다.
근생빌라 담보대출
주택담보 대출은 안되고 2,3금융권 이나 보험사 건물 담보대출 가능.
근생빌라 주택으로 용도변경
근생빌라를 주택으로 용도변경해 양성화 해주도록 건물 소유주가 민원을 넣고 있지만 아직 근생빌라 양성화 법안은 통과되지 않고 있습니다.
근생빌라 주택으로 용도변경은 다른 형평성에 문제가 생길수 있고 불법을 용인해 준다는 의미에서 쉽지 않을 것으로 보입니다.
또한, 주택임대차 보호법상 보호를 받을수 있어 조금 저렴한 금액으로 임차를 할수 있어 근생빌라를 찾는 세입자도 있습니다.
근생빌라 이행 강제금 ( 과태료 )
적발될 경우 시세의 10% 원상복구 이행 강제금 부과
이행강제금은 원상복구 될때 까지 계속 부과
소유주가 근생빌라인지 모르고 구입했더라도 이행강제금은 소유자에게 부과 됨.
이행강제금 이란 ?
위반 건축물이 있을때 건축 허가권자( 시,군,구청장 )는 이에 해당하는 시정명령 (원상복구)을 하달하고 , 위반자가 시정명령을 받은 후 시정기간내에 시정명령을 이행하지 않을때 부과하는 과태료
1년에 2회, 시가 표준액의 10 %
시정명령(원상복구) 이행은 어떻게 하라는 거죠?
실내에 있는 취사시설을 정리하여 일반적인 사무실 형태의 모습으로 복구해야 합니다.
근생빌라 투자 주의사항
구청에서 건물을 지을때 미리미리 확인해서 근생빌라가 안생기게 할수 없는 이유는 건물을 시공할때는 설게도면상 실내에 없던 가벽을 준공후 만들기 때문에 현실적으로 적발은 어렵습니다.
빌라 건설업자가 근생빌라의 경우 저렴하게 분양하고 취득세 까지 대납해주는 경우도 있습니다.또한, 2,3금융권과 연계하여 담보대출을 알선하므로 수 분양자 입장에서 쉽게 파악이 안됩니다.
1금융권에서 대출이 안되고 2,3금융권이나 보험사에서 대출을 한다면 의심할 필요가 있습니다.
이상으로 근생빌라에 대해 알아보았습니다.
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