전세권 설정 은 임차권( 흔히 얘기하는 전세 ) 과는 다른 개념으로 부동산 등기부등본에 정식으로 등기되는 물권의 일종입니다.전세권 설정을 함으로써 타인의 부동산을 점유하여 그 용도에 맞게 사용할 수 있습니다.
이번 포스팅에서는 전세권의 개념과 임차권과의 차이 및 주택임대차 보호법상 주의해야될 사항에 대해 살펴보겠습니다.
전세권 설정 핵심요약
▶ 전세권은 물권으로 배타적으로 영향을 미친다.
▶ 전세권보다는 대항력과 확정일자를 갖춘 임차권이 더 효과적인 경우가 있다.
▶ 전세권 설정 최대 기간은 10년
전세권 이란 ?
임대차 계약에 있어 정상적인 보증금(전세금)을 지급하고 임대인의 동의하에 임대인의 부동산 등기부 등본에 금액과 기간을 기재하여 등기로 등록하는 물권(배타적 효력 발생)
전세권 특징
전세권자는 다른 선순위 채권자에 우선해서 부동산 경매시 전세금을 보증받을 수 있음.
임대인의 동의가 있어야 설정가능
임차인은 전세금을 반환 받지 못했을때 별도의 소송없이 임의로 경매신청이 가능.
전세권과 임차권의 차이
전세권과 임차권( 일반적인 계약에 의한 전세를 얻는다는 표현 )은 타인 소유의 주택을 임차하여 배타적으로 사용 수익한다는 점에서는 공통점이 있습니다만 권리관계에 있어서는 아래와 같은 큰 차이가 있습니다.
| 구분 | 전세권 | 임차권 |
| 권리의 종류 | 물권 | 채권 |
| 효력 발생시기 | 등기부등본에 등기 | 임대차 계약서 작성( 또는, 쌍방간 합의 ) |
| 특징 | 배타적인 권리 | 임대인과 임차인 당사자간 효력이 미침 ( 채권의 물권화된 경우 예외 ) |
| 공시 여부 | 제3자가 알수 있음 | 제3자는 상세 내용을 알수 없음 |
| 제3자 양도 | 자유롭게 양도가능 | 양도불가 |
| 보증금회수 방법 | 임의경매 바로신청 가능 | 별도 임차보증금 반환소송 필요 |
채권의 물권화
임차권은 채권으로 원칙적으로는 선순위(날짜가 먼저)여도 물권인 전세권 보다 경매시 배당 순위에서 후순위로 배당 받으나 예외적으로 주택임대차 보호법상 대항력( 전입+점유 )과 확정일자를 갖추면 후순위인 전세권 보다 먼저 배당을 받을 수 있는데 이것을 임차권만 특이하게 채권이지만 물권의 효력을 미친다고 하여 " 채권의 물권화 " 라 부릅니다.
물권과 채권
▶ 물권은 타인의 행위를 거칠 필요 없이 물건을 직접 지배하는 권리, 채권은 특정인에 대하여만 급부를 청구할 수 있는 권리.
▶ 물권과 물권은 먼저 성립한 것이 우선하고, 물권과 채권은 언제나 물권이 우선
▶ 물권은 일반인에게 광범위하게 효력이 미치므로 일정한 요건을 갖추어 공시하여야 효력이 발생하지만 채권은 당사자간의 계약과 거래로 정할 수 있음.
전세권 설정기간
전세권은 최장 10년까지 설정 가능하고 10년이 넘을때는 10년으로 단축됨.
전세권 약정기간 없이 설정된 경우는 당사자 쌍방이 서로 소멸을 통보할수 있고 6개월 후면 전세권은 소멸됨.
전세권 설정비용
등록세 : 전세금 X 0.2 %
지방교육세 : 등록세 X 20%
등기신청수수료 : 15000원
법무사 대행시 수수료
전세권 설정서류
임대인의 주민등록 초본,인감증명서,등기권리증 등이 필요
쌍방간의 전세 계약서 , 전세권 설정등기 신청서, 임차인 주민등록초본, 면허세 등등
전세권은 누가 설정하는가?
임대인은 일반적인 전월세 계약시 전세권 설정은 가급적 해주지 않습니다. 왜냐하면 전세권 설정시 비용도 추가 되지만 등기부에 전세권으로 설정되는 순간 막강한 효력이 미치고 전세금 반환등이 지연 될시 전세권자( 임차인 )는 바로 전세권에 기인하여 경매 신청을 할수 있습니다.
전새권은 주택임대차 보호법상 보호를 받지 못하는 임차인이 설정합니다. 예를 들면, 일반적인 개인(임차인)의 경우 주택임대차보호법의 보호를 받을수 있지만 법인의 경우 사원 기숙사로 주택을 임차한다면 계약의 당사자는 집주인(인대인)과 법인(임차인)이 되므로 법인의 경우는 주택임대차 보호법상 보호를 받지 못합니다. 이에 보통의 경우 법인은 월세로 계약을 많이 하거나 전세로 계약을 하는 경우에 전세권을 설정하기도 합니다.
개인의 경우에도 부득이한 사정으로 전입신고를 할수 없는 경우 전세보증금을 지키기 위해 전세권 설정을 합니다.
전세권 설정 주의사항
전세권은 임차권보다 강력한 배타적인 물권으로 얼핏보면 임차인의 입장에서 임차권 보다 강력하다고 볼수도 있습니다. 하지만, 대항력과 확정일자를 갖춘 임차권과 전세권중 어떤것이 더 강한 효력이 있을까?
집합건물의 경우 토지건물이 하나의 등기부로 되어 있어 실수가 없지만 단독(다가구)주택의 경우 건물과 토지의 등기부 등본은 구분되어 있는데 전세권이 건물에만 설정 한 경우에는?
만약 해당 건물이 경매에 넘어 간다고 가정해보면, 전세권은 건물에만 설정되어 있으므로 경매후 전체 낙찰 가격중에 건물부분만 따로 계산해서 거기에 전세권 설정금액 만큼만 배당 받을수 있다. 그리하여 관련된 이해관계인 ( 배당권리자 )이 많으면 전세금 전체를 배당받을수 없는 경우도 생깁니다.
결론적으로 전세집을 구할때 등기부등본을 꼼꼼히 살펴보고 계약후 대항력과 확정일자를 갖춘다면 전세권을 설정하지 않아도 전세권 이상의 효력을 가질수 있습니다.
이상으로 전세권 설정 | 전세권과 임차권의 차이 | 전세권 설정방법 등에 대해 알아보았습니다.
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