분양권과 입주권 . 비슷한 용어같지만 엄연히 다른 권리입니다.분양권은 청약에 의해 당첨되어 입주할수 있는 권리이고 입주권은 재개발이나 재건축에 따라 새로운 주택에 입주할수 있는 권리입니다.
분양권이란?
무주택자인 세대주가 주택법에 따라 사업계획의 승인을 받아 건설하여 공급하는 주택 또는 입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리 · 자격 · 지위
아파트 청약에 당첨되어 주택을 소유할수 있는권리
입주권이란?
주택의 재개발이나 재건축 사업으로 조합원으로써 새로운 주택으로 들어갈수 있는 권리
관리처분계획 인가일 부터 새로운 주택 완공일(사용검사 필증 교부일 또는 사실상 사용일이나 사용승인일) 전날까지.
분양권과 입주권 비교
| 분양권 | 입주권 |
| 주택청약 당첨으로 생기는 권리 | 재개발 ,재건축 조합원으로 생기는 권리 |
| 세법상 주택으로 보지 않음 | 세법상 주택수에 포함 |
| 잔금 완납시 주택으로 봄 | 계속 주택으로 봄 |
| 초기자본이 적게 들어감 | 초기 자본이 많이 들어감 |
| 전체 비용은 입주권 보다 많음 | 전체 비용은 분양권 보다 저렴함. |
| 자기자본 투입 기간이 입주권에 비해 짧음 | 초기에 자기자본이 투입되므로 자기자본 투입기간이 길어짐. |
| 조합원 추가부담금 위험이 없음 | 사업진행중 설계변경으로 조합원 추가부담금이 생길수 있음 |
| 동호수 배정에서 불리함 | 일반 분양전에 좋은 동호수를 먼저 배정 받음 |
| 입주권에 비해 무상옵션이 상대적으로 적음 | 발코니확장비,이주비 지원을 받을 수있음 |
| 전매시 준비해야할 비용이 상대적으로 적음 | 전매시 준비해야할 비용이 큼 |
| 매입 당시에는 취득세 없음 | 원조합원 물건 매수시 취득세 있음 |
| 취득세 한번 냄 | 건물 철거전 매입시 취득세 두번 냄 |
| 1세대1주택 비과세 혜택없음 (분양권 양도시 양도차익 만큼) |
무주택자가 양도시 1세대1주택 비과세 혜택 |
| 양도세율 (60~70%) | 2년이상 보유시 양도세 기본세율 |
분양권과 입주권 취득세
취득세 항목에 지방교육세와 농어촌 특별세가 추가로 있음.
분양권
청약에 의해 당첨된 주택이므로 아파트 완공후 취득세 한번 냄.
규제지역 여부 및 보유 주택수에 따라 1 % ~ 12%
입주권
원조합원 : 취득세 한번 냄. ( 완공후 신축주택 등기시 원시취득 2.96% ~ 3.16% )
승계조합원 : 주택 멸실전에 취득시 취득세 한번 , 새로운 주택 완공후 신규 취득시 취득세 한번 총 두번 냄.
분양권과 입주권 양도세
분양권 (2021년 6월1일 이후)
1년미만 보유시 70% , 1년이상 보유시 60%
규제지역 지정 유무와 관계없이 적용
양도세 중과 판단시 2020년 12월 31일 이전 취득만 주택수 제외
입주권 (2021년 6월1일 이후)
1년미만 보유시 70% , 2년미만 보유시 60 % , 2년 이상 보유시 기본세율
다주택자 중과세 , 양도시에는 주택수에 포함.
분양권과 입주권 재산세
분양권은 재산세가 없음. 입주권은 재산세가 있음.
분양권과 입주권 주택수 산입시기
취득세 : 2020년 8월12일 이후 취득분 주택수 산입.
양도세 : 2021년 1월 1일 이후 취득분 주택수 산입.
분양권과 입주권 전매제한
| 구분 | 분양권 | 입주권 |
| 일반지역 | 소유권이전시까지 | 없음 |
| 조정대상지역 | 소유권이전시까지 | 없음 |
| 투기과열지구 | 소유권이전(최대5년) | 소유권이전시까지 |
유의사항
건물이 완성된 후 취득세는 "원시 취득"에 해당하므로 주택수 산입에 영향이 없으나 입주권을 보유한 상태에서 다른 주택을 매입시 취득세 중과 대상이 됨.
이상으로 분양권과 입주권에 대해 자세하게 살펴보았습니다.
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